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拒交物業費糾紛多發 律師:物業公司服務意識不足

日期:2018-4-25



 業主不滿服務拒交物業費被訴終審勝訴辦案律師稱

  物業公司服務意識不足是糾紛多發主因

  □ 本報記者 趙麗

  物業公司服務質量有瑕疵,卻要求支付十幾萬元物業費,最終經二審法院判決超過訴訟時效并且酌減服務費,業主只需要支付3萬元物業費。這是北京市第一中級人民法院于近日判決的一起物業費糾紛案。

  目前,由于各物業公司發展良莠不齊、業主合同意識欠缺,致使拖欠費用的情況較為多發,從而引發糾紛。北京市第二中級人民法院曾在去年對此進行統計,發現物業服務企業索要物業費糾紛占全部物業糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業費、逾期支付物業費的違約金等。

  “物業糾紛多發的一個主要原因是,多數物業公司是前期物業公司,這些公司是開發商組建或者指定,他們并不是嚴格按照公開招標或者競聘的方式產生,服務意識也先天不足。隨著業主的維權意識不斷提高,當物業公司提供的服務有瑕疵或者其他不完善的地方時,業主也常常用拒絕交納物業費作為抗爭方式。”上述北京市一中院審理的物業費案件辦案律師王樹德向記者介紹說。

  但是,北京市二中院通過調研審判結果發現,物業服務企業勝訴率高。

  中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓告訴《法制日報》記者,根據物業服務協議,物業費是一個法律關系清晰的債務關系。業主以物業公司未能提供滿意的物業服務為由拒交物業費,需舉證因物業公司過錯而給業主造成人身和財產損失,否則一旦物業公司訴至法院,業主在很大程度上會敗訴。

  根據曾經承辦此類案件的經驗,王樹德向記者介紹,多數物業糾紛起因是業主因為服務差而拒絕交納物業費。業主在此類案件中是否占據主動取決于對相關法律法規的了解程度,以及舉證規則的合理運用,通過這些手段讓法院認定物業公司服務確實不達標,那么物業公司不可能全額拿到物業管理費。另外,對于業主欠交物業費,很多物業公司都存在怠于追索,這樣業主也可以援引訴訟時效的相關規定來對抗物業公司,在一定程度也能讓業主處于優勢地位。

  上述案件之所以能夠被法院減免一部分物業費,業主請求獲得認可,此案另一名律師林艷英向記者介紹,案件處理過程中,業主往往理直氣壯,但是在訴訟中又不能充分舉證,以至于訴訟結果對自己不利。造成這種結果的主要原因除了日常生活中沒有收集物業不達標的證據外,缺乏對舉證規則以及相關法律法規的了解,也是另外一個不可忽視的原因。

  在律師看來,正是這些原因造成舉證上的困難。“以上述一中院二審的這起案件為例,物業公司的物業服務不達標的事實客觀存在,代理人收集了近期微信群記錄、部分業主違章建設照片、亂停車、攝像頭毀損等照片,但是對于以往物業服務是否達標,業主并不能充分舉證,所以在法院認定的酌減標準上會有一定的折扣。這是我們遇到的第一個困難,第二個困難是訴訟時效,很多人認為物業服務在持續,所以即使物業公司長期不主張物業費也不應該受到訴訟時效制度的調整,一審法院就持有這種觀點。所以,一審判決只是酌減了部分物業費,而沒有支持訴訟時效的抗辯。”林艷英說,二審中的訴訟焦點幾乎全部圍繞訴訟時效,根據《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》中“法院在審理物業公司審理追索物業服務費案件,在適用訴訟時效時不宜過苛”,律師向二審法院提出,此意見恰恰表明物業費同樣應該受到訴訟時效調整,只是相對于其他債務案件審查標準相對寬松而已,“本案中,物業公司從未主張過權利,一審和二審過程中也從未提交過催收的任何證據,屬于很明顯的怠于行使權利的行為。二審法院支持了我們的時效抗辯,在一審基礎上繼續扣減了兩年的物業費,物業起訴要求支付10萬余元物業費,最后業主只需交納3萬元”。

  在王樹德看來,對于物業費扣減的關鍵,在于充分了解物業具體服務標準,這樣在日常生活中就可以有目的的收集物業服務企業不達標的證據,另外在訴訟中充分利用舉證規則以及訴訟時效制度,去維護自己的合法權益。

  此外,在采訪中有業內人士說,一些業主在維權過程中存在誤區,對物業服務質量的質疑和不滿,主要以個人感受來判定,這不是物業合同約定的標準。

  “有些物業糾紛中業主確實太過主觀,想當然地認為自己就是受害者,以不交納物業費作為解決所有問題的“撒手锏”。其實,物業服務是否達標大多是可以量化的,2017年以前物業服務企業是劃分等級的,每個等級的物業服務企業對應不同的收費標準以及服務標準。另外,與業主簽訂的物業服務合同也約定了相關內容。”王樹德說,所以,判斷服務是否達標要對照當地同類型物業的服務標準,以及物業服務合同的約定。

  不過,王樹德也提醒說,2017年1月21日,國務院頒布《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,其中規定“取消物業服務企業二級及以下資質認定”,2017年9月6日的國務院常務會上取消物業服務企業一級資質認定,“這樣一來,對照以前的等級服務標準喪失了法律依據,但是上述文件只是對物業服務企業的準入進行了放寬,監管其實并沒有放松。國務院要求住房和城鄉建設部研究制定物業服務標準規范,通過建立黑名單制度、信息公開,推動行業自律等方式加強事中事后監管。不難預測,以后的監管將更加透明”。

  陳幽泓認為,從長遠來看,一方面要限制前期物業服務合同的期限,另一方面,要盡快成立業主組織或者通過業主共同決定續聘或者選聘物業服務企業、決定小區物業的服務標準、價格、服務方式等,從而結束前期物業階段,在小區業主與物業企業之間建立直接合同關系,使二者之間在合同的基礎上行使責權利。



文章來源:法制日報

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